Информационный буклет для жителей многоквартирных домов

Спецсчет или «общий котел»?

Фото Счет

Определиться с ответом на данный вопрос каждый МКД (точнее, его собственники) должен не позже июня, чтобы до 1 июля успеть подать протокол собрания с принятым решением Региональному оператору. Об открытии специального счета – читай ниже.

Собрание собственников всему голова

Если дом не относится ни к ТСЖ, ни к ЖСК, ни к иному потребительскому кооперативу, для собственников квартир и нежилых помещений остается два способа формирования фонда капитального ремонта: так называемый «общий котел» или специальный счет у регионального оператора.

Сначала следует убедиться, что ваш дом числится в региональной программе капитального ремонта. Если капитальный ремонт вашего дома запланирован на первые годы действия программы (например, на 2014-2018 годы), мы не рекомендуем собственникам открывать специальный счет, поскольку за несколько лет невозможно собрать деньги на капитальный ремонт. Однако, если ваш дом относится к многоквартирным не только по названию, но и по сути (70, 80, 100 или более квартир), то есть общий объем взносов на капитальный ремонт, оплачиваемых собственниками, будет внушительным, имеет смысл принять решение об открытии спецсчета.

Решение об открытии об открытии специального счета, как и многие другие решения, касающиеся многоквартирного дома, принимает общее собрание собственников помещений данного дома. Согласно ст. 44 ЖК РФ, именно общее собрание собственников помещений является главным органом управления в каждом многоквартирном доме. Проведение общего собрания собственников регламентировано ст. 44-48 ЖК РФ.

При достижении принципиального согласия собственников по вопросу открытия специального счета, в доме должно быть проведено общее собрание собственников (при полном соблюдении требований ст. 44-48 ЖК РФ). Согласно п. 3 ст. 175 ЖК РФ, собственники вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. Такое решение оформляется протоколом, отражающим результаты проведения собрания. В соответствии с п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, а также п. 4 ст. 170 ЖК РФ, протокол собрания должен содержать результаты голосования по следующим вопросам:

1. Выбор способа формирования фонда капитального ремонта.

2. Размер взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт.

3. Выбор лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете.

4. Выбор кредитной организации для открытия специального счета.

1. Способ формирования фонда

В случае, если собственники раздумывают о создании собственного ТСЖ, им следует поторопиться. В этом случае владельцем счета может стать товарищество.

Если таких планов у собственников нет, единственный предусмотренный законом вариант – региональный оператор. Собственникам остается определить, будут ли они создавать специальный счет или пойдут в «общий котел». Преимущество специального счета – в большем объеме прав по управлению денежными средствами, находящимися на нем, а также в большем объеме прав при проведении самого капитального ремонта. Недостатки вытекают из преимуществ – это большая ответственность собственников, которые принимают участие в выборе подрядной организации для проведения капитального ремонта, следят за ходом работ, контролируют результаты и, в конечном итоге, уполномоченный представитель собственников принимает участие в подписании акта выполнения работ*. Следует задуматься – а есть ли среди собственников люди, желающие взвалить на себя контроль за проведением капитального ремонта?

* Стоит заметить, что степень ответственности собственников и регоператора при проведении капремонта (при условии открытия спецсчета) пока окончательно не определена.

2. Размер взноса

Не секрет, что установленный постановлением администрации Смоленской области № 1161 от 27.12.13 г. минимальный размер взноса (5руб. 60 коп. с кв. м жилой площади**) был существенно снижен по сравнению с рекомендованным Правительством РФ для Смоленской области (7 руб. 70 коп.), прежде всего, из соображений снижения социальной нагрузки на население. Однако нужно принять во внимание, что установленная Правительством цифра не была взята с потолка, а рассчитана из необходимых затрат на проведение капитального ремонта в весьма запущенном жилищном фонде Смоленской области. Теперь труднее будет собрать необходимые для проведения капремонта средства. В случае открытия спецсчета у регионального оператора, капремонт, даже частичный (например, ремонт крыши), не будет проведен, пока на спецсчете не накопится необходимаясумма. Кроме того, средства спецсчета носят только целевой характер.

ЦЕЛИ РАСХОДОВАНИЯ(п. 1 ст. 166 ЖК РФ):

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Кроме этого, законом Смоленской области № 114-з от 31.10.13 (с изменениями от 27.02.14) данный список работ дополнен следующими видами:

7) утепление фасада;

8) переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

9) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

10) разработка проектной документации (в случае если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности).

Иные виды работ из собранных средств не могут быть оплачены. А что делать, если собственники хотят, например, благоустроить придомовую территорию? Или установить видеокамеры наблюдения?

Именно поэтому при открытии спецсчета предусмотрена возможность увеличить размер собираемых средств, если, конечно, собственники готовы на это пойти. Средствами, собранными сверх минимального размера взноса, собственники вправе распоряжаться по своему усмотрению (на основании решения общего собрания) и тратить их на любые виды работ по дому.

** Размер взноса установлен на 2014 год, в дальнейшем будет увеличиваться.

3. Уполномоченное лицо

Следует правильно понимать данный пункт закона. Под «лицом» в данном случае понимается либо региональный оператор (организация, уполномоченная органами власти субъекта РФ на осуществление его функций), либо указанные в п. 2 ст. 175 ЖК РФ юридические лица (ТСЖ, ЖСК и др.). Собственно, для этого и создается региональный оператор в виде юридического лица, поскольку коллектив собственников не может открыть счет в банке.

4. Кредитная организация

Как правило, коллектив собственников не обращает внимания на данное правомочие, которым они наделены, если выбирают способ формирования фонда капитального ремонта в виде специального счета. А между тем в нашем регионе шесть банков соответствуют условиям, предусмотренным ч. 2 ст. 176 ЖК РФ. Это «Сбербанк», «ВТБ», «Россельхозбанк», «Уралсиб», «СвязьБанк» и «Восточный банк». Безусловно, в современных условиях, когда доверие к банкам в свете последних громких банкротств снижается, кредитной организацией, уполномоченной собственниками на открытие счета, в основном будет избран «Сбербанк». По нашим данным, для открытия спецсчетов на капитальный ремонт «Сбербанк» предлагает следующие условия: открытие и ведение счета (совершение операций по счету) – бесплатно, начисление процентов на остаток денежных средств определяется условиями договора. Для сравнения: «Россельхозбанк» на текущий момент предлагает следующие условия – открытие счета бесплатно, ведение счета – 800 руб. в мес., начисление на остаток 3,5 % годовых. «Уралсиб» - открытие и ведение счета бесплатное, на остаток начисляется 3,5 % годовых, ВТБ – открытие и операционное обслуживание бесплатное, начисление процентов определяется условиями договора. Условия остальных банков пока неизвестны. Однако у собственников есть право изучить условия и других указанных банков и принять наиболее удобное и выгодное для них предложение. Следует учесть также, что, в соответствии с пунктами 6 и 7 ст. 175 ЖК РФ, на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета (кроме обязательств, вытекающих из проведения капитального ремонта). А в случае признания владельца специального счета банкротом, денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.

После проведения общего собрания, подведения его итогов, и оформления протокола в соответствии с ЖК РФ уполномоченный общим собранием собственник должен передать данный протокол региональному оператору в срок не позднее 1 ИЮЛЯ 2014 ГОДА.

Если региональный оператор не получит протокол до данного срока, либо протокол будет неправильно оформлен, либо из него не будет следовать, что собственники решили открыть спецсчет на свой дом, указав в качестве владельца счета регионального оператора, данный дом будет считаться «промолчавшим». В этом случае в двухмесячный срок муниципалитет, на территории которого находится данный дом, примет решение о выборе способа накопления фонда капитального ремонта данного дома на лицевом счете регионального оператора, то есть поступлении денег с этого дома в «общий котел». В этом случае, капитальный ремонт дома будет проведен в сроки, установленные региональной программой капитального ремонта.

Таким образом, процедура открытия специального счета достаточно регламентирована действующим законодательством, и собственникам нужно только юридически грамотно оформить свое решение.

Роман РОМАНОВ,

главный специалист Центра общественного контроля по вопросам ЖКХ,

20-50-09

Выноска

Если региональный оператор не получит протокол до данного срока, либо протокол будет неправильно оформлен, либо из него не будет следовать, что собственники решили открыть спецсчет на свой дом, указав в качестве владельца счета регионального оператора, данный дом будет считаться «промолчавшим».

Выноска

Решение об открытии специального счета, как и многие другие решения, касающиеся многоквартирного дома, принимает общее собрание собственников помещений данного дома.

вставка

В Смоленской области функции регионального оператора выполняет некоммерческая организация «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Смоленской области» (ул. Тенишевой, 33, 6-й этаж, тел. 29-16-05, 29-16-04, сайтhttp://fkremont.admin-smolensk.ru).