Информационный буклет для жителей многоквартирных домов

Если собственники – жильцы вашего дома ответственно и сознательно относятся к грядущему проведению капитального ремонта, они вправе решить копить деньги на капитальный ремонт с помощью специального счета. Для того, чтобы такое решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вашего дома было реализовано, необходимо юридически грамотно провести общее собрание собственников помещений. Важно помнить, что ОСС является высшим органом управления многоквартирным домом, и такое собрание вправе принимать любые решения, касающиеся обеспечения и жизнедеятельности жильцов, и бесперебойной работы всех систем вашего дома.Проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (далее - ОСС) достаточно подробно регламентируется Жилищным кодексом, стст. 44- 48.

Согласно п. 1 ст. 161.1 ЖК РФ, если в данном доме нет ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Характерно, что данной статьей, введенной в июне 2011 г., предусматривалась ОБЯЗАННОСТЬ по избранию совета дома, а не право, причем п. 2 той же статьи указывает, что данная обязанность должна быть реализована в течении года. Если же этого не произошло, орган местного самоуправления в трехмесячный срок должен был созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

На практике, в Смоленской области советы домов созданы номинально не более чем 20 % многоквартирных домов, а представляют реальную действенную силу не более чем в 2-3 % домов. Именно поэтому, на общем собрании собственников помещений МКД настоятельно рекомендуется поднять вопрос об избрании совета дома, в том числе и председателя совета дома.

При проведении собрания собственников, посвященного открытию специального счета, особенно важно соблюдать все требования к проведению подобных собраний. Так, уведомление о проведении такого собрания должно содержать (п. 5 ст. 45 ЖК РФ):

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Важно: Инициатором собрания может быть только собственник помещения в данном доме!

П. 4 ст. 45 ЖК РФ гласит следующее: «собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме». Как правило, в редких случаях на предыдущем собрании собственников был предусмотрен способ уведомления о проведении собрания путем размещения объявления на подъездах, информационных досках или иных местах общего пользования. Поэтому также можно рекомендовать включать данный вопрос в повестку дня – на будущее, в целях облегчения проведения собраний.

Важно: уведомлять о проведении общего собрания собственников нужно не только собственников-физических лиц, но и юридических лиц, если такие есть в вашем доме!

Поэтому первым делом в подготовке общего собрания должно быть составление полного реестра собственников помещений в МКД. Для создания такого реестра можно обратиться за помощью к управляющей компании. Впрочем, они крайне неохотно делятся информацией, да к тому же она у них может быть сильно устаревшей. Поэтому правильнее будет все же пройти по квартирам, собрать сведения прямо у собственников, с указанием не только Ф. И. О. конкретного собственника, но и номера правоустанавливающего документа, подтверждающего его право собственности - свидетельства о праве собственности, договора или другого.

Важно: уведомлять нужно не только собственников, но и муниципальные органы власти, если в доме есть хотя бы одна из муниципальных, т. е. неприватизированных квартир! Неуведомление (не должное уведомление) может привести к отмене принятого решения по постановлению суда!

Уведомление о проведении собрания, как правило, направляется заказным письмом, либо вручается лично под роспись в реестре вручения уведомлений.

В связи с тем, что вручение подобных уведомлений всем без исключения собственникам дело крайне трудоемкое, настоятельно рекомендуем включить в повестку собрания вопрос: о порядке уведомления о дальнейших очередных и внеочередных собраниях путем размещения объявлений в местах общего пользований. После принятия собранием подобного решения (и оформления его протоколом собрания), последующие собрания будут созываться путем размещения объявления.

Важно: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания! (п. 2 ст. 46 ЖК РФ).

В повестке дня общего собрания собственников, посвященного открытию спецсчета, необходимо предусмотреть следующие вопросы (пп. 1.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ):

1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта,

2) о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт,

3) о минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта)[1],

4) о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете.

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены (п. 4 ст. 170 ЖК РФ):

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;

3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;

4) владелец специального счета;

5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Как видно, вопросы, которые согласно федеральному законодательству, должны найти отражение в протоколе общего собрания, частично дублируются. Поэтому, в случае принятия решения об открытия спецсчета, рекомендуется, в соответствии со пп. 1.1. п. 2 ст. 44 ЖК РФ и п. 4. ст. 170 ЖК РФ, включить в повестку дня (в уведомление о проведении собрания, в бюллетень для голосования, а затем и в протокол) следующие вопросы:

1. О выборе способа формирования фонда капитального ремонта. ПРЕДЛАГАЕТСЯ: выбрать в качестве способа формирования фонда капитального ремонта данного МКД – специальный счет.
2. О размере взноса на капитальный ремонт. ПРЕДЛАГАЕТСЯ: установить размер ежемесячного взноса в фонд капитального ремонта в размере минимального взноса, установленного в Смоленской области (5 руб. 60 коп.).[2]
3. О выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, владельце специального счета. ПРЕДЛАГАЕТСЯ: избрать в качестве лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, владельце специального счета – НО «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Смоленской области» (региональный оператор).
4. О перечне и сроках проведения услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. ПРЕДЛАГАЕТСЯ: определить перечень и сроки проведения услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе перечня таких услуг и (или) работ и в сроки, предусмотренные региональной программой капитального ремонта.[3]
5. О выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет.ПРЕДЛАГАЕТСЯ: избрать в качестве кредитной организации,в которой будет открыт специальный счет,такой-то банк.
6. О выборе лица, уполномоченном от имени собственников представлять их интересы во взаимоотношениях с владельцем специального счета, осуществлять переговоры, иметь право подписывать договоры. ПРЕДЛАГАЕТСЯ: избрать в качестве лица, уполномоченного от имени собственников представлять их интересы во взаимоотношениях с владельцем специального счета, осуществлять переговоры, иметь право подписывать договоры Председателя Совет дома имярек.[4]

Стоит прокомментировать последние два пункта. При выборе кредитной организации следует оценить выгодность предложений всех банков-участников. Региональный оператор, связанный решением собственников, заключит договор открытия спецсчета с той организацией, которую ему укажет собрание. Однако условия договора, процентная ставка на остаток средств на спецсчете для него значения не имеет. Поэтому следует проработать условия договора непосредственно с избираемым собственниками банком.

И последнее. При выборе лица, уполномоченного на поддержание отношений с региональным оператором, собственники должны определить, какие именно полномочия они делегируют своему представителю. Именно поэтому логичнее назначить Председателя Совета дома лицом, ответственным за поддержание отношений с регоператором.

Важно:помните, что решения общего собрания также должны быть доведены до каждого собственника, не позднее 10 дней после принятия решений (завершения сбора бюллетеней заочного голосования)! Самым простым способом было бы размещение копии протокола собрания в местах общего пользования (на информационных досках или других местах). Однако такой способ доведения до сведения собственников решений собрания также должен быть принят на собрании одним из вопросов повестки дня!

Важно:помните, что голосование на общем собрании идет квадратными метрами,[5] принадлежащими конкретному собственнику.По вопросам, связанным с капитальным ремонтом, решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме!